土拍分化，揭露未来楼市走向，刚需在买房时要注意

进入2022年之后，所有人都能清楚地感受到，中国房地产市场全面降温了！这一次的降温不再是像以前那样仅仅只是成交量出现下跌，而是连房价都出现了实质性的下跌，目前全国平均房价已经跌到了9552元/平米的水平。

更重要的是，在楼市供应过剩的大背景下，谁也不知道这一轮下跌会持续多久，这就导致开发商在拿地的时候变得格外谨慎。因为开发商拿地的根本目的是赚钱，但很明显在目前房价下跌的背景下，开发商拿到土地更大的可能是亏本。所以数据显示，2022年一季度，全国住宅用地流拍和撤牌地块数量共计836宗，流拍撤牌率为23.5%。

当然并不是所有城市的土拍行情都不好，例如在4月25日，杭州跟天津都迎来了2022年的第一批集中供地，但是最后的土拍结果却出现明显分化。

具体来看，本轮土拍中，杭州累计出让60宗涉宅地块，成交59宗地块，累计成交额达到826亿元。而天津的29宗涉宅地块有将近一半地块中止挂牌，最后仅有5宗成交，流拍率高达83％，成交金额仅38亿元。

很明显即便在目前开发商拿地意愿普遍低下的背景下，部分城市的土拍行情依旧火热，而这种情况其实也暴露了未来的楼市走势，那就是未来的楼市绝对会呈现分化行情。

为什么杭州的土拍行情火热，而天津的土拍行情却相对冷清呢？原因其实很简单，那就是因为开发商更加看好杭州的房地产市场，而对于天津楼市并不是那么看好，所以在土拍的时候才会做出完全不同的选择。

而之所以会做出这种选择，主要是因为杭州跟天津的人口趋势存在差异。毕竟杭州作为新一线城市的领头羊，不管是经济发展方面，还是人口吸引来方面都存在巨大的优势，在这种情况下未来杭州的房地产市场明显存在上涨的可能。而天津虽然作为直辖市，经济方面发展也不错，但问题是天津的人口却出现了下跌的趋势。数据显示，在29个重点城市里，去年天津常住人口减少了13.6万，是所有重点城市里人口减少最多的城市。

这一轮楼市调控之后，所有人都意识到了一件事，那楼市已经回归正常轨道上，供需关系对房价走势的影响变得越来越明显。所以也就是说，那些人口增长的城市，未来房价会存在上涨的可能，反之那些人口减少的城市，房价就会出现下跌。所以这就很好理解，为什么杭州跟天津的这一次集中供地会出现这么大的差距了。

所以在杭州跟天津的人口走势出现分化之后，开发商在土拍的时候做出不同的选择也就合情合理了。而开发商根据人口趋势做出不同的选择，同样的购房者同样也要根据人口做出不同的选择，所以在目前这种楼市行情会出现分化的背景下，购房者在买房的时候就一定要注意这一点。

这几年市场上劝购房者不要买房的专家慢慢多了起来，这主要是因为中国的人口出现了明显的下滑趋势。数据显示2021年全国新出生人口数量创下有史以来的最低数据，而且按照目前的情况来看，这种下跌趋势还会持续相当长一段时间，这就意味着后期房价下跌的可能性非常大，这个时候买房并不是一个明智的选择。

但问题是市场上总有那么一批人需要买房，比如说那些等着房子结婚的年轻人，或者是家里有小孩子需要上学的人。而对于这些需要买房的人来说，在买房的时候就一定要注意当地的人口趋势，进来选择去那些人口还在增长的城市买房，这样才能在最大程度避免亏本的风险。

唯一的问题就是，现在那些人口还保持着增长的城市，房价一般都比较高，例如杭州目前的二手房均价就达到了34732元/平米！这个房价水平根本就不是普通居民能承受的，所以很多时候就算大家知道该去什么样的城市买房，但却会因为没有足够的经济实力而失去买房的机会。

所以说到底，现在还是要想办法降房价才行，只有让房价回归合理水平，普通居民才能买得起这种人口还在增长的城市里的房子。只不过现阶段来看，想要让房价回归合理水平，可能还需要相当长一段时间才行，毕竟刚刚大幅度下跌的房价，不可能在短期内再次出现大幅度的下跌了。