董藩：房价高低不是成本的，而是信贷高低

这些年我们的房地产市场高速发展，无论是房价水平还是建筑规模都屡创新高，在几亿农民进城的背景下，大家对于买房的需求变得越来越强烈，特别是当房子逐渐和城市资源扯上关系之后，房子价值得到了明显提升，买房就能保值增值的观念逐渐印在了人们的脑海里，虽然房子成为了一件高价值的商品，可依然挡不住大家对于买房的热情，这里面的原因有很多，比方说大家收入高了，就想着如何理财、能够在城市定居买房，也算是衣锦还乡、定居城市能够让自己和下一代的起点更高等等，在这些因素的共同影响下，让大家对于买房这件事深信不疑，即便是拿出一个家庭一两代人的积蓄也在所不惜，这从偏执的购房欲望，也正中了投资者的心理，于是投资者们不断的哄抬房价水平，以达到利润的最大化！

越来越多的人加入了这个行业里，截止2020年，全国大大小小的开发商就有数十万家之多，因为在很多人看来，房地产市场虽然是个投入大的领域，但在这个行业里做投资完全不需要全部自己掏钱，大多都是以杠杆的形式，无论是开发商还是购房者都是如此。基本上开发商只会拿出部分的资金投入，然后通过银行信贷的方式借到一部分钱用于开发，开发商拿到预售证了之后，就可以卖期房回笼资金，在整个投资环节中，开发商只是拿出了一小部分的资金，大部分资金都是银行和购房者提供的，于是这些年不少人都说房地产是空手套白狼的。而购房者也基本上是首付一部分房款，其他的全部是银行贷款的，这也导致了现在很多家庭的杠杆率过高，房产基本上占到了家庭总资产的70%以上！

对于这些年房地产的高速发展以及房价的过快上涨，很多人都在从中找原因，毕竟高房价实际上还是对普通人造成了很大的影响，现在年轻人不愿意结婚，不愿意生育，从很大程度上来说有高房价的一部分原因在里面，买房基本上成为了很多年轻人成家立业的拦路虎。因此这几年对于房价的调控非常积极，而自去年开始，我们的房价也出现了明显的转折，大部分城市房价都下跌了几百元到上千元不等，虽然没有出现大家理想的“白菜价”，但这个降价幅度足以给刚需们节省几万几十万的购房款了！

而对于楼市突如其来的变化，房产从业者依然还在硬撑，认为房价未来还是要涨，理由就是目前建材成本都上涨了，面粉价格将推动面包的价格。对于此番观点，北师大教授董藩却给出了自己的观点。董教授称，要把房地产行业纳入到实体经济的事业当中，如果继续把房地产视为虚拟经济，在强调信贷要支持实体经济这样一个大的背景之下，房地产行业就得不到信贷的支持，它的融资成本就会非常高，这种方式变相的推高了房价；不是成本决定了价格，是当它融资能力非常弱的时候，能够开发出来的产品就少，在供求关系的影响下，价格上涨就是必然！

对于董教授的这番观点，意思就是影响房价高低的关键不在于成本，而是信贷门槛的高低，如果信贷门槛低，那么市场上的供需就会显得充足，一旦信贷门槛高了，那么在供需关系强烈的情况下，就会出现物以稀为贵，房价高涨的情况！但笔者对于他的这番观点并不是很赞同，毕竟影响房价的因素实在是太多了，特别是楼市中炒房行为的影响，让这些年的房价出现了过快上涨的情况，如果是放在其他的行业，企业拿不到足够的资金，生产的商品少，确实会导致物价上涨，可房地产市场这些年一直是处在过度供应且上涨的前提下的！

房子有没有出现过剩的情况，每个人都心知肚明，特别是三四线城市新城区域的房子，晚上基本上看不到几户是亮灯的，此前在炒房者的炒作之下，可是出现了供需紧张房价上涨的局面，你敢说三四线城市房子不多吗？虽然说房价高低和成本没有很直接的关系，和信贷门槛高低有关系，但他的观点在笔者看来说反了，毕竟现在信贷门槛就提高了，开发商拿不到足够多的资金，从很大程度上影响了他们的投资信心，自然而然就不敢杠杆投资了，对于投资房产也就逐渐开始脚踏实地，明白房子本身的价值并没有想象中的那么高！