全国住宅存量超490亿平米，城镇住房已接近饱和

从98年房改之后，我们的房地产市场就进入了需求紧张的局面，原因就在于这期间城市化也在大步推进，大量的农村人口进城形成了强烈的住房需求，加上人们收入不断提高，在城市买房的想法就变得越来越强烈，房价上涨就有了很好的基础，而房价的上涨让房子价值倍增，房子保值增值的属性凸显，很大程度上进一步的提高了大家的买房积极性，因此这些年开发商都在加快拿地建房的速度，购房者也不断的涌入楼市，楼市火热程度不断升级，房价上涨加快了步伐，20年的时间，我们的平均房价已经从5000元每平米涨到了上万元每平米，无论是一二线城市还是三四线城市房价都涨了一轮甚至几轮！

而就从去年下半年开始，火热了20余年的房地产市场竟然逐渐地进入了一个降温的趋势，全国大部分城市房价都不涨了，甚至还出现了下跌的情况，曾经高高在上的开发商们，也主动的降价卖房，完全没有了过去的火热局面。而本轮降价的力度也绝非是小打小闹，而是实实在在的降价，且力度非常大，一套房便宜几十万成为了一种常态，但在这样的优惠行情下，市场上的购房规模不仅没有增加，反而还出现了缩小的情况，这可让很多人有点摸不着头脑，连炒房者都不爱进来抄底了，这样的变化，让人们不禁想到，难道我们的市场已经饱和了？

最近专家王小鲁在接受采访时就表示，据全国人口普查数据，2020年全国城镇居民人均住房建筑面积37.6平方米，加上空置房和房地产企业正在施工的住房和待售住房，全部完工销售后全国城镇住宅存量估计超过490亿平米，城镇人均住房建筑面积近54平米，折合居住面积近38平米，已接近发达国家水平，城镇住房已接近饱和。

从该专家的观点里面，我们不难看出，他认为我们的城镇住房已经饱和了，其中他提到了几个数据，我们的城镇住宅面积超过490亿平米，按照100平米一套房计算，我们就有4.9亿套房子了，一套房按3口之家计算，就可以满足15亿人的居住需求，而我们现在总人口才14亿人，城镇常住人口才突破9亿人，这说明我们的城市住宅不仅饱和，其实还出现了过剩的情况，另外从他的人均建筑面积也可以证实，一个人就54平米，三口之家就达到了162平米，而现实中大部分家庭购买的商品房建筑面积都达不到这个水平，市面上销售房源最多的面积多在90-120平米之间。

其实从我们现实生活中也能发现，除了一线城市和部分二线城市以外，我们可以看到其他城市最近10年开发的新区楼盘的入住率并不是很高，特别是三四线城市的郊区楼盘，到了晚上楼盘亮灯率可能1/3都不到，而这些房子并不是没有卖掉，而是已经卖掉了，只不过这些房子都炒房者的手里，这些年炒房行为盛行，他们囤积了大量的房子才会造成楼市依然紧张的局面，可现在我们看看二手房市场，很多城市挂牌量都突破了10万套，甚至有些已经逼近20万套，市场消化量完全跟不上供应量，不少房价都挤压在市场上没有被消化，从总量上面来看，我们肯定是不缺房子了，只是在部分城市存在结构性的供需失衡而已！